Покупка квартиры

В данной статье собрана информация о том, как получить сведения из Государственного кадастра недвижимости, как оформить свое право на землю и другое имущество, описаны ваши обязанности в этой сфере, дана контактная информация соответствующих государственных органов исполнительной власти, размещена иная полезная информация и ссылки на Интернет-ресурсы. Стать владельцем квартиры можно разными способами:

  • принять участие в строительстве нового жилья,
  • совершить сделку с жилой недвижимостью, заключив договор купли-продажи,мены, дарения и др.,
  • вступить в жилищный кооператив,
  • приватизировать квартиру,
  • унаследовать ее или стать собственником на основании решения суда.

Если Вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, необходимо внимательно изучить документы, подтверждающие право компании на строительство и ее права распоряжаться продаваемым имуществом:

  • разрешительная документация (акты органов государственной власти о строительстве объекта, разрешение на строительство);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором ведется строительство;
  • инвестиционный контракт на строительство объекта, заключенный застройщиком с различными инвесторами, в том числе и местной администрацией;
  • документы, подтверждающие права продавца на отчуждаемое имущество (инвестиционные договоры с застройщиком, договоры долевого участия, договоры уступки и др.)

Если вы собрались приобрести квартиру в риэлторской компании, необходимо удостовериться, что у риэлтора имеется договор поручения (комиссии, агентирования) с продавцом недвижимости и надлежащим образом оформленная доверенность.

По завершении строительства важным шагом станет оформление собственности на вновь построенное жилье в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (См. процедуру гос. регистрация права собственности на вновь построенный объект жилого назначения), для чего потребуется собрать пакет документов:

  • договор на инвестирование в строительство жилья,
  • подписанный с застройщиком акт приема-передачи квартиры,
  • согласие супруга на приобретение жилья в собственность,
  • полученный в территориальном органе Ростехинвентаризации кадастровый паспорт жилого помещения,
  • документ об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Кроме того, застройщик должен будет предоставить в регистрирующий орган:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок,
  • разрешение на строительство;
  • проектную документацию на построенный объект,
  • документы, подтверждающие факт создания объекта,
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,
  • справку о присвоении объекту почтового адреса.

Результатом обращения в регистрирующий орган с вышеуказанным пакетом документов станет свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Если Вы решили приобрести квартиру, вступив в жилищно-строительный кооператив, то для оформления права собственности Вам потребуется несколько иной пакет документов: (См. процедура гос. регистрация права собственности на объект жилого назначения при полной выплате паевого взноса) помимо всех тех документов, которые нужно подготовить при государственной регистрации права собственности на вновь возведенный объект недвижимости, придется предоставить выданные в жилищном кооперативе, документы, подтверждающие Ваше членство в жилищном кооперативе, и справку жилищного кооператива, подтверждающую полную выплату паевого взноса.

Немногим отличается пакет документов, предоставляемый для государственной регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в порядке приватизации: (процедура гос. регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке приватизации), в результате наследования (процедура гос. регистрация права собственности на объект жилого назначения в порядке наследования) или на основании решения суда (процедура гос. регистрация права собственности на объект жилого назначения на основании судебного акта).

Если Вы приняли решение приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, то первое, на что нужно обратить внимание, это на документы, подтверждающие личность продавца, его права на отчуждаемое жилье и документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к которым относятся:

  • паспорт; в случаях, когда интересы продавца представляет кто-либопо доверенности, которая в обязательном порядке должна быть заверенной у нотариуса (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), сначала проверяются его документы, а потом и сама доверенность;
  • имеющиеся у продавца правоустанавливающие документы на квартиру (договорыкупли-продажи, мены, дарения, ренты, договоры участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, вступившее в силу решение суда, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру); кроме того, необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой содержатся последние, самые точные данные о том, кому и на каком праве принадлежит жилая недвижимость и есть ли обременения.
  • справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе в ЖЭУ (ТСЖ или ЕИРЦ).
  • договор поручения (комиссии, агентирования) с продавцом недвижимости у риэлтера и надлежащим образом оформленная доверенность — если вы собрались приобрести квартиру в риэлторской компании.
  • разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры — если в квартире проживают члены семьи собственника, которые находятся под попечительством или опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительской опеки.

Необходимо также проверить семейное положение продавца, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет права совершать сделку с недвижимостью без письменного нотариально удостоверенного согласия другого.

Указанный перечень документов является основным, но не исчерпывающим, в зависимости от каждого конкретного случая необходимо будет изучить и другие документы, от которых зависит действительность сделки (документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки, справка о выплаченном пае члена жилищного кооператива, брачный контракт, соглашение об определении долей в праве на недвижимое имущество и другие).

Если подходящий вариант жилья подобран, следующим шагом будет оформление всех сопутствующих документов. Это дело довольно трудоемкое и лучше всего передоверить его профессионалам. Самостоятельно собрать все документы будет сложнее, общий перечень документов, необходимых для совершения сделкикупли-продажи квартиры достаточно велик (См. процедуру государственной регистрации сделки купли-продажи с жильем) В случае, если Вы приобретаете квартиру за счет средств ипотечного кредита или средств безвозмездной субсидии, предоставленной для строительства или покупки жилья, то пакет документов увеличится, и в него войдут заключенные с банком кредитный договор и договор ипотеки (залога недвижимого имущества), закладная, свидетельство о предоставлении субсидии, нотариально удостоверенные копии учредительных документов банка, выданные в банке и другие документы.

Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после чего считается заключенным. Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежит и переход права собственности от продавца к покупателю на отчуждаемую квартиру. Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Источник: Портал государственных услуг © 2011 Министерство связи и массовых коммуникаций Российской Федерации