Договор купли-продажи квартиры

Если Вы хотите продать либо купить квартиру, то перед Вами обязательно встанет задача составить договор купли-продажи квартиры.

На этом этапе возможен выбор из двух форм договора:

• простая письменная форма. В этом случае в договоре указываются все существенные условия сделки и ставятся подписи всех участников сделки (или их доверенных лиц);
• договор купли-продажи квартиры, составленный нотариусом. В этом случае участники сделки получают дополнительные гарантии того, что сделка законна. Однако эти гарантии не являются исчерпывающими, о чем более подробно написано в статье про титульное страхование. В случае составления договора купли-продажи квартиры нотариусом, взимается государственная пошлина.

Здесь речь пойдет о простой письменной форме договора купли-продажи.

Первое, на что следует обратить внимание, это полномочия продавца. Тот, с кем Вы подписываете договор отчуждения, должен быть либо непосредственным собственником квартиры, либо иметь нотариальную доверенность от собственника на совершение сделки по продаже квартиры.

С точки зрения безопасности сделки, первое предпочтительней.

В стандартном договоре купли-продажи недвижимости указываются данные из свидетельства о праве собственности, в частности описание объекте права, серия и номер свидетельства, номер и дата записи регистрации права.

Условия договора купли-продажи квартиры должны в себя включать ее стоимость, а также порядок оплаты. Если оплата производится до подачи документов на государственную регистрацию, то покупатель получает право собственности без обременения, если же после, или оплата происходит посредством ипотеки – то с обременением.

Факт оплаты, как правило, фиксируется в акте приема-передачи квартиры, в котором это прописывается отдельно.

Возможны и иные варианты сообщить Росреестру об оплате: например, составить отдельный акт о взаиморасчетах.

Отметим некоторые законодательные требования к договору купли-продажи квартиры:

• объект договора должен быть описан так, чтобы его можно было безошибочно отделить от иных. Если речь идет о квартире, то на практике указывают ее номер, подробный адрес, этаж, кадастровый (условный) номер;
• если одной из сторон выступает несовершеннолетний до 14 лет, то все действия по сделке за него совершают родители, усыновители или опекуны. Если несовершеннолетнему 14-18 лет, то он может совершать подобные сделки с письменного согласия родителей;
• должен быть пункт, указывающий на то, свободна ли квартира от прав третьих лиц на проживание в ней. Если не свободна, то перечень этих лиц, а также их прав, должны быть указаны в договоре купли-продажи;
• число экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон. На практике их число равно количеству сторон, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.

Если оплата по договору производится посредством банковского аккредитива, то возможен еще один дополнительный экземпляр – для банка.